因房屋权属争议引发的行政诉讼如何维权

一、案情

张某与王某于 1948 年到 XX 市定居购买一处私 有房产，于 1988 年动迁，后回迁至本案涉诉房屋，地址 在 XX 市 L 区，建筑面积为 30． 57 平方米，性质为公有 住房。该房屋承租代表人为王某，共同承租人为张某。 张某于 2000 年 8 月 29 日去世。2002 年 7 月 20 日，王 某将涉诉房屋私有化为王某单独所有。张某与王某共 育有四子: 张某祥、张某杰、张某华和张某久。2012 年 7 月 31 日，王某与张某华签订《存量房买卖合同》， 2012 年 8 月 17 日，XX 市房产局向张某华颁发房屋所 有权证书。王某于 2012 年 11 月 8 日去世。张某祥认 为，张某华以欺骗方式从王某处以极低价格购买涉诉 房屋，侵害了其他继承人的利益，张某华与王某签订的 房屋买卖合同应属无效。XX 市房产局在没有征得全 体共有人同意的情况下为张某华办理房产过户手续， 违反法律规定，应予纠正。张某祥申请 XX 市房产局 撤销为张某华发放的房产证明，但 XX 市房产局未撤 销该房产证明。现张某祥于 2014 年 8 月 25 日以 XX 市房产局为被告，张某华、张某杰、张某久为第三人提 起房屋登记行政诉讼，请求法院判令撤销登记在张某 华名下坐落于 XX 市 L 区的房屋登记，形成本案。

二、裁判

一审法院裁定: 驳回张某祥的起诉。诉讼费50元，退还张某祥。 宣判后，张某祥不服，向 XX 市中级人民法院提起 上诉。 XX 市中级人民法院二审裁定: 驳回上诉，维持原 裁定。 该裁定发生法律效力后，张某祥向 M 省高级人民 法院申请再审。 XX 市中级人民法院再审认为: 关于张某祥提出 的撤销 XX 市房产局于 2012 年 7 月 31 日登记在张某 华名下坐落于 XX 市 L 区的房产登记证明的再审请 求，因其请求实质是因房屋权属争议引发的行政诉讼， 在依法律行为发生的物权变动中，不动产物权变动的 原因只能是当事人的法律行为。而 XX 市 L 区人民法 院案件案由为房屋买卖合同纠纷，该判决仅确认诉争 房屋在张某去世后存在除王某以外的其他继承人，判 决主文部分并未明确具体继承人名称及应继份额。且 张某祥已于 2014 年 12 月 24 日向张某杰、张某华、张 某久另案提起继承诉讼，现该案尚在一审审理中。本 案的争议应由当事人就已经进行的民事诉讼解决，在 民事诉讼判决作出后，依民事裁判即可变更登记。故 张某祥未经民事诉讼而直接提起行政诉讼不妥，一、二 审予以裁驳并无不当，应予维持。关于张某祥提出的 要求 XX 市房产局因自身过失行为赔偿张某祥相应财 物损失、精神损失费、误工费、交通费的再审请求，因超出一审诉讼请求，且不属于行政诉讼审理范围，不予审理。

三、评析

本案原告作为对房屋登记薄记载的权属存有异议 的利害关系人，表面上看是不服行政机关的登记行为，进而对行政机关提起房屋登记行政诉讼，但其背后真 正的原因是其与登记权利人之间存在民事争议所致。 房屋登记纠纷的实质属于民事权属纠纷，当事人的实体利益仅通过行政诉讼对登记行为的合法性进行审查 并不能实现，而应通过民事诉讼确权后来解决。

(一) 房屋存在权属争议的房屋行政登记案件无 法通过行政诉讼解决根本性权属争议 通常情况下，当事人如果因为房屋权属争议而对 房屋产权证的登记有异议而提起的行政诉讼请求表面 上是撤销行政登记的行政诉讼行为，其内涵是民事纠 纷。在行政诉讼中法庭主要审查行政机关作出的具体 行政行为是否具有合法性，是不能附带审查民事纠纷 的。房屋所有权证是行政机关根据对申请人提供的相 关房产材料的审查结果，决定是否给予申请人房屋产 权的一种审查登记行为。即使当事人就行政机关的房 屋登记行为提起行政诉讼，法院只能针对该行政行为 是否合法进行审理，并不能裁判民事争议。同时，要想 对行政机关的登记行为是否合法做出认定，法庭必须 查清房屋的权利状况。这一判定需要建立在对权利请 求人与权利登记人之间的权属纠纷进行先行判断的基 础之上，势必要按照民事诉讼的程序，适用民事实体法 律进行审查。

(二) 房屋存在权属争议的房屋行政登记案件通过民事诉讼处理方为彻底有效之途径 本案纠纷的实质问题就是房屋所有权的归属问 题。该纠纷系房屋所有权请求人与房屋登记人之间产 生的，双方当事人只有通过民事诉讼的方式才能真正 解决。至于房屋所有权请求人与行政机关之间并不存 在利害关系。因此，只有通过民事诉讼对房屋的权属 进行正确的裁判，这样才能从根本上解决问题。而没 有必要以此为据再提起行政诉讼请求撤销原产权凭 证。房屋所有权人可以根据生效的民事确权判决向登 记机关申请变更登记手续，就本案当事人而言提起行 政诉讼撤销原产权证是完全没有必要的。